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전세계약을 하려고 하는데, 어떤 사항들을 주의해야 할까요? 전세계약은 장기간에 걸쳐 많은 금액을 거래하는 것이기 때문에, 잘못하면 큰 피해를 입을 수 있습니다. 그래서 전세계약시 특약사항을 잘 알고, 전세사기를 피하는 방법을 숙지해야 합니다. 이 글에서는 전세계약시 특약사항과 전세사기 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
목차
전세계약시 유의사항 1. 반드시 넣어야 하는 특약사항 6가지
전세계약시 특약사항은 계약서에 추가로 기재하는 내용으로, 임차인과 임대인의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 필요합니다. 전세계약시 반드시 넣어야 하는 특약사항은 다음과 같습니다.
- 전세보증금 반환보증보험 가입: 전세보증금은 임대인이 보관하고 있기 때문에, 임대인의 파산이나 사망 등으로 인해 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그래서 전세보증금 반환보증보험을 가입하면, 전세보증금을 보장받을 수 있습니다. 전세보증금 반환보증보험은 임대인이 가입하고, 임차인이 보험료를 부담하는 것이 일반적입니다. 계약서에 전세보증금 반환보증보험 가입 여부와 보험료 부담 방식을 명시해야 합니다.
- 임대물건의 하자로 인한 계약금 반환: 임대물건에 하자가 있어서 전세계약을 취소하고 싶을 때, 계약금을 돌려받을 수 있도록 하는 특약사항입니다. 임대물건이 불법건축물이거나, 전세보증보험 가입이 거절되거나, 임대물건의 소유권이 분쟁이 있는 경우에는 계약금을 전액 반환해주기로 합니다.
- 전세금 인상 금지: 전세계약 기간 중에 전세금을 인상할 수 없도록 하는 특약사항입니다. 임대인이 전세금을 인상하려고 할 때, 임차인은 계약을 해지하거나 전세금 인상에 동의하지 않을 수 있습니다. 전세금 인상 금지 특약사항이 없으면, 임대인은 전세금을 인상할 수 있는 법적 근거가 있습니다.
- 전세권 설정 및 우선매수권 행사: 전세권은 임차인이 임대물건을 전세로 사용할 수 있는 권리입니다. 전세권을 설정하면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대물건을 매각하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 우선매수권은 임대인이 임대물건을 매각하려고 할 때, 임차인이 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다. 전세권 설정 및 우선매수권 행사 특약사항이 있으면, 임차인은 임대물건의 소유권을 보호받을 수 있습니다.
- 임대인의 세금 체납으로 인한 강제집행 방지: 임대인이 세금을 체납하면, 국세청이 임대물건에 대해 강제집행을 할 수 있습니다. 이때, 임차인은 전세보증금을 잃을 수 있습니다. 그래서 임대인의 세금 체납으로 인한 강제집행이 발생하면, 임차인은 전세보증금을 반환받거나 임대물건을 계속 사용할 수 있도록 하는 특약사항이 필요합니다.
- 임대인의 사망 시 상속인과의 계약 유지: 임대인이 사망하면, 임대물건은 상속인에게 전달됩니다. 이때, 상속인이 전세계약을 인정하지 않거나 해지하려고 할 수 있습니다. 그래서 임대인의 사망 시 상속인과의 계약 유지 특약사항이 있으면, 임차인은 전세계약을 유지할 수 있습니다.
전세계약시 유의사항 2. 전세계약 체결 전 꼭 확인해야 할 사항 8가지
전세계약 체결 전에는 임대물건과 임대인에 대해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 전세계약 체결 전에 꼭 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 주택의 소유권 및 근저당권 확인: 임대물건의 소유권이 임대인에게 있는지, 임대물건에 근저당권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 소유권이 임대인에게 없거나, 근저당권이 설정되어 있으면, 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 소유권과 근저당권은 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.
- 임대인의 신분증과 계약서 상의 인적사항 일치 여부 확인: 임대인의 신분증과 계약서 상의 인적사항이 일치하는지 확인해야 합니다. 신분증과 계약서 상의 인적사항이 일치하지 않으면, 계약의 효력이 없을 수 있습니다. 신분증은 주민등록증 또는 운전면허증 등을 확인할 수 있습니다.
- 임대인의 세금 납부 여부 확인: 임대인이 세금을 납부하고 있는지 확인해야 합니다. 임대인이 세금을 체납하면, 국세청이 임대물건에 대해 강제집행을 할 수 있습니다. 세금 납부 여부는 납세증명서를 통해 확인할 수 있습니다.
- 임대물건의 불법건축 여부 확인: 임대물건이 불법건축물인지 확인해야 합니다. 불법건축물은 허가를 받지 않고 건축하거나, 허가를 받은 범위를 초과하여 건축한 건물을 말합니다. 불법건축물은 행정처분이나 소송에 의해 철거될 수 있습니다. 불법건축 여부는 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.
- 임대물건의 적정 전세가격 확인: 임대물건의 전세가격이 시장가와 비슷한지 확인해야 합니다. 전세가격이 너무 낮거나 높으면, 전세사기의 위험이 있습니다. 전세가격은 국토교통부 실거래가 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
- 임대물건의 전세가율 확인: 임대물건의 전세가율이 적정한지 확인해야 합니다. 전세가율은 전세보증금을 임대물건의 매매가로 나눈 비율을 말합니다. 전세가율이 너무 낮으면, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 수 있습니다. 전세가율은 전세가율 계산기를 통해 확인할 수 있습니다.
- 공인중개사의 등록 여부 확인: 공인중개사가 정식으로 등록되어 있는지 확인해야 합니다. 공인중개사가 아닌 사람이 중개를 하면, 중개수수료를 청구할 수 없고, 중개계약의 효력이 없습니다. 공인중개사의 등록 여부는 부동산중개사협회 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.
- 중개물건의 등록 여부 확인: 중개물건이 정상적으로 등록되어 있는지 확인해야 합니다. 중개물건이 등록되지 않으면, 중개수수료를 청구할 수 없고, 중개계약의 효력이 없습니다. 중개물건의 등록 여부는 부동산중개정보망을 통해 확인할 수 있습니다.
결론
이상으로 전세계약시 특약사항과 전세사기 피하는 방법에 대해 알아보았습니다. 전세계약은 장기간에 걸쳐 많은 금액을 거래하는 것이기 때문에, 잘못하면 큰 피해를 입을 수 있습니다. 그래서 전세계약시 특약사항을 잘 알고, 전세사기를 피하는 방법을 숙지해야 합니다. 전세계약시 특약사항과 체크리스트를 활용하여 전세사기를 예방하고 안전한 계약을 하시기 바랍니다.
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